闵行离婚律师：民法典离婚房产这样分割

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新闵律师事务所成立于1985年，总部位于上海市闵行区莘庄地铁北广场。新闵所是中国及上海市批准设立的较早的合伙制律所之一， 2008年在上海900多家律师事务所中，新闵已跃居前5位，并屡获“上海市**律师事务所”、“上海市文明律师事务所”、“上海市法律援助**单位”等殊荣。

吴宇律师，男，42岁，婚姻家庭律师，**大学法律硕士，7年法律*学习，15年婚姻家庭法律服务，上海市新闵律师事务所**合伙人，婚姻家庭法律事务部部长；全国和上海市法学会会员、律师协会会员。多次应邀参与“婚姻法**解释”、“继承法”、“婚姻家庭案件法律实务操作”、“婚姻家庭纠纷审判实务研讨”等课题组研讨会，对婚姻家庭法律的含义与立法背景有深入的理解。该律师思维方式严谨，已办理过离婚案件数百起对代理离婚案件及代理重大疑难复杂的离婚财产分割案件有着丰富的实战经验。

一、婚前买房

（一）一人出资

1、结婚前取得房屋产权，房屋落在自己名下，并还清个人或是全款买房的，房屋属个人财产。

2、结婚前已还清全部贷款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的，仍认定为个人财产，另一方无权要求分割。

3、结婚前已支付了房屋首付款，并向银行贷款，房屋落在自己名下，婚后用共同财产还贷的，**实践中将该房屋认定为个人财产，而共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分；而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

4、房屋落在对方名下，通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。

5、房屋落在双方名下，房屋算共同财产；离婚时不考虑出资情况，一律平分。

（二）双方出资

1、房屋落在二人名下，房屋属于共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。

2、房屋只是落在一人名下，如果在同居期间，那*基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景上出资数额，结合公平原则来判定，没有统一定论。

二、婚后买房

（一）一人以婚前个人财产出资

1、房屋落在自己名下，如果已经支付全部房款，房屋属与个人财产的转化，算个人财产；如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按个人财产处理，只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于共同财产，属共同共有。

2、房屋落在双方名下或是对方名下，算作共同财产，实际上属于一方对另一方的赠与，双方共同共有房屋产权。

（二）双方用共同财产买房

1、房屋落在双方名下或是对方名下，属于典型的共同财产。

2、只是落在一方名下，仍然算是共同财产。

3、落在未成年子女名下，一般视为未成年子女财产，由抚养方暂时管理。

三、父母出资买房

（一）结婚前

1、一方父母(全额)出资，房屋登记在出资方子女名下，房屋属于一方婚前个人财产。

2、一方父母支付了房屋首付款

ⅰ房屋登记在出资方子女名下，由二人共同还贷，离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值，则由取得房屋所有权的一方对另一方做出补偿。

ⅱ房屋登记在另一方子女名下，一般情况下也认定为共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他约定的除外。

ⅲ房屋登记在双方子女名下，应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。

3、双方父母均出资

ⅰ房子落在双方名下，房子属于共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

ⅱ房子落在一方名下，属于公共财产，应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。

（二）结婚后

1、一方父母全额出资

ⅰ房子落在出资方子女名下，根据《民法典婚姻家庭编**解释（一）》，除明确约定为对一方的赠与外，认为是共同财产。

ⅱ房子落在对方名下(或双方)，房屋仍属于共同财产；除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠与，离婚时按共同财产进行分割。

2、一方父母部分出资(或付首付款)婚后双方共同还贷，房子落在出资方子女名下(或双方子女名下)，房屋应认定为共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

3、双方父母出资

ⅰ房子落在一人名下，这种情形较为常见，而且争议颇多，**实践多按共同财产处理，但当事人另有约定的除外。

ⅱ房子落在双方名下，房屋属于共同财产，但当事人另有约定的除外。

四、暂不处理的情况

（一）离婚时尚未取得房本，一方婚前出了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋。这种情况，一般等取得房本后另行起诉。

（二）房本有*三人名字，*一般不会将其主动追加为*三人，而是采取如下措施：

1、根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；

2、根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对共有部分的房屋进行分割。

房产分割的5种特殊情况

（一）小产权房的分割

对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农村宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。

*在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，应根据案件的不同情况，以不予分割为原则，在有充分证据证明小产权房确为共同财产时再行分割。例如因继承而获得的小产权房，属于共同财产的，因具有合法来源，*一般会依法予以分割；对于因受赠与而获得的小产权房，会严格审查赠与合同的效力，如果表面为赠与实为买卖的赠与合同一般应依法宣告无效。

（二）公房承租权的分割

公房承租权是一种兼具债权和物权性质的复合型财产权利。离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变；属于自管公房的，只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

（三）经济适用房、两限房的分割

一般来说，一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方的个人财产；婚后以双方名义申请，以共同财产支付房屋价款，离婚后才取得房产证的，一般认定为共同财产。

（四）公有住房的分割

在双方婚姻关系存续期间，以共同财产出资购买标准价的公有住房而获得的部分产权，这部分产权一般认定为共同财产，综合考虑房产来源、工龄折算等因素，征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，依法予以分割。

（五）优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不**市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

离婚时的房产分割问题有其专业性、复杂性，当事人自己往往难以处理，有不懂之处可以和我聊聊。