闵行房地产诉讼律师

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二手房买卖中的那些“是非事”

“3.30”楼市新政中，二手房营业税免征从5年缩短至2年，二手楼市交易量明显上升，然而二手房的交易纠纷也随之增多。面对央行双降的利好政策和即将到来的“金九银十”，卖房者、购房者、中介应该注意哪些法律问题，避免日后产生各种纠纷对簿公堂呢？杨浦*法官就目**手房买卖过程中的常见问题进行法律剖析，提示各方增强风险防范意识。

**少见代理抢客户，中介起诉要回跑腿钱

2013年7月份，大宇地产业务员带着王小姐一家去看房子，看完后家人对房子的房型、位置、装修都非常满意。当即交付10万元给大宇地产作为意向金，准备让大宇地产去和房东谈买房事宜。

但是，双方费尽周折终还是没有谈成，大宇中介公司就将10万元退还给了王小姐。后来，房东主动与王小姐联系，王小姐这才知道，不是自己提出的价格和付款方式不符合房东的心意，而是房东与园中地产签过少见代理协议，因此不能通过大宇地产与其进行交易。在园中地产的协助下，王小姐终于买下心仪的房子，并向园中地产支付了5万元中介费。

庭审中，大宇地产对**“半路抢单”的行为大为光火，认为王小姐是在自己业务员的带领下看过两次房子，后来王小姐选择了较低佣金的中介公司进行了房屋交易，损害了本公司的利益。之后，大宇地产不能参与到买卖房屋的手续办理过程中，责任不在大宇地产，因此王小姐仍应支付佣金。但是有意思的是，大宇地产不能提供证据证明房东曾在自己公司挂牌要求出售房屋。

经审理，*认为王小姐与大宇地产虽然签订了《房地产求购看房协议》，但是因房东已经少见委托园中地产出售房屋，大宇地产无法促成房东与王小姐的房屋买卖，过错不在王小姐一方。因此，大宇地产要求王小姐支付佣金的诉讼请求*不予支持。考虑到大宇地产业务员付出一定劳务，王小姐自愿支付劳务费800元于法不悖，*予以准许。（文中涉案人物均为化名）

法官说法：

所谓“跳单”，是指委托人通过中介公司的居间介绍找准房源后，为避免或减轻佣金支付义务，而通过其他中介公司或直接与房屋出卖人完成交易的行为。中介公司往往在居间合同中预先设定格式条款来予以防范。但是，本案中中介公司没提供居间合同或者看房确认书等证据，甚至无法提供证据证明房东曾在自己公司挂牌要求出售房屋，因此*难以认定王小姐的行为属于“跳单”，驳回了中介的诉讼请求。

中介服务合同中普遍存在着“跳单”要承担违约责任的合同条款。此类条款如果是中介机构为了保护自身合法利益，在提供一定中介服务后，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，则不宜简单地一概认为是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款而认定无效。关于“跳单”行为是否构成违约的认定一般应结合房屋出卖人的委托情况（如：中介机构是否少见代理）、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行判断，而不能仅以买卖双方达成购房协议即认定当事人存在“跳单”的违约行为。