七宝房产律师：上海高院关于房屋买卖案件若干法律适用问题观点

七宝房产律师：上海高院关于房屋买卖案件若干法律适用问题观点

办公地址：上海市闵行区莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼（闵行区人民*旁） 电 话：159 2121 9899

上海房地产律师网：，是上海市10强所、市级文明所、市级先进所，房产律师团队创办的法律网站，专业提供商品房、二手房买卖、房产租赁、房产陪购、房产继承、离婚房产、建筑工程等法律服务务，成功承办过房地产案件数百起。新闵所成立于1985年，位于闵行区莘庄地铁北广场，2008年，新闵已跃居在上海900家律所前5位，并屡获“上海市先进律师事务所”、“上海市文明律师事务所”、等殊荣。

吴宇律师，男，生于1974年，重点大学法学硕士，7年法律专业学习，1999年开始从事房地产法律实务工作，吴律师曾就职于上海昊理文律师事务所、现为新闵律师事务所高级合伙人及建筑房地产事务部部长，上海房地产律师网（）创办人、**律师，及多家建筑房地产公司的常年法律顾问。吴律师的主要业务领域为：房地产开发、建筑工程、竣工验收、违约索赔  诉讼代理、房地产纠纷、一、二手房陪购、商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等诉讼与非诉讼法律服务。

关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定

当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民*不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的，买受人要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的，人民*应予支持。

关于假冒权利人（如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度?

行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民*应予支持。买受人主张善意取得的，人民*不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为*三人对不动产登记簿——虚假权利外观的信赖提供适度保护，以**交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意取得制度。

买卖夫妻共有房屋的合同问题

对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，由于夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民*不予支持。

关于被查封房屋买卖合同的效力认定

当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的，人民*不予支持，但房屋未取得合法建造审批手续的除外。