闵行房产合同纠纷律师

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房屋被设四十万抵押，买家撤销合同自始无效

沈小姐为了给儿子筹备婚房，准备在杨浦区买一套房子。2014年沈小姐与房东就翔殷路一套房子签订了居间协议和房屋买卖协议。沈小姐声称，中介和房东都告诉她，房屋上没有抵押权，于是支付了5万元意向金。后来，沈小姐自行去交易中心调取房屋信息时，才得知该房屋上设置有40万元的个人抵押，而且房东的户口也没有按时迁出。沈小姐认为房东、元山中介在交易过程中存在欺诈，因此诉至*。

在庭审中，元山中介辩称，在签订居间协议前，已经口头告知沈小姐房屋存在抵押，而且在居间协议中对抵押事项也进行了划勾，是沈小姐现在不想购房，这才以抵押为理由不履行合同。元山中介认为，房东与中介手中的协议原件都有体现，至于沈小姐所持的协议上没有显示，可能是复写纸复印不清晰或者是沈小姐自行通过技术手段将该项内容去除。沈小姐明知房屋存在抵押，现在以此为理由，不想履行合同，明显是沈小姐自己违约。房东也当庭表示，既然沈小姐不想履行合同，自己也同意不再履行，但是因为沈小姐首付款未凑齐，致未能签订正式买卖合同，是沈小姐违约。由于沈小姐原先支付的5万元意向金已经转为定金，房东认为自己有权利没收5万元定金。

庭审中，沈小姐、房东和元山中介均提供了各自所持有的《房屋买卖居间协议》原件，沈小姐提供的协议表明房屋上没有设立抵押权，而根据中介和房东所持有的居间协议，在有抵押贷款处均有划对钩。

*认为，房东、元山中介声称沈小姐那份协议上没有注明设立抵押权是因为复写不清晰，或是沈小姐利用某种技术手段去除，但是根据“谁主张谁举证”的原则，房东、元山中介都未能提供证据予以证明，因此*采纳沈小姐持有的协议内容，认定房东与元山中介未履行告知义务，支持沈小姐撤销合同的诉讼请求，返还定金5万元。（文中涉案人物均为化名）

法官说法：

房屋上是否设置抵押是购房的重大告知事项，也是影响购房者是否购房的重要因素。本案中，房东和中介在房屋交易中未尽告知义务，构成了根本违约，因此沈小姐有权解除合同。

中介公司在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。尽管中介公司作为非买卖合同当事人，*对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责。若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消较行为未发现或未告知合同当事人，那么中介公司不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。